Vyplatí se kupovat nemovitost v Černé Hoře a jak to nejlépe udělat?

V dětství pravděpodobně mnozí snili o domě u moře, protože je tak romantické bydlet v letovisku. Dospělí si někdy nekupují takové nemovitosti ani tak proto, aby zde trvale bydleli nebo přijeli na dovolenou bez starostí s rezervací, ale aby si vydělali peníze pronájmem bydlení. Tatáž Černá Hora ročně přijme několikrát více turistů, než zde žije lidí, což znamená, že v sezóně bude neustále poptávka po dobře umístěném bytě a může se rychle vyplatit.

Při studiu vlastností nemovitostí v Černé Hoře je třeba poznamenat, že byty a domy v této zemi mohou mít obrovské množství výhod. Zvažte ty hlavní, které se týkají většiny bytů na prodej.

• Poptávka po krátkodobém nájemním bydlení v Černé Hoře v posledních letech rychle roste a nepředpokládají se žádné předpoklady pro pokles poptávky. V roce 2017 návštěvnost země poprvé přesáhla 2 miliony a neustále roste. Nízké ceny ve srovnání s řadou jiných letovisek sem lákají turisty a stát také zavedl bezvízový režim s většinou svých sousedů a mnoha postsovětskými zeměmi. Výsledkem je, že 20 % hostů pochází ze Srbska, Ruska a Ukrajiny dohromady poskytuje stejné množství, až 10 % návštěvníků zajišťuje Bosna a Hercegovina, ale jezdí sem i bohatí turisté ze západní Evropy.

• Investiční atraktivita tuzemského bytového sektoru je dobrá, protože pro zahraniční investory byla vytvořena transparentní a realistická pravidla, která v tomto ohledu nápadně připomínají vzorovou Evropskou unii. Země si navíc až po získání nezávislosti v roce 2006 uvědomila, kolik může vydělat na cestovním ruchu, protože po tomto datu zde bylo vybudováno obrovské množství bytového fondu. To znamená, že je zde mnoho novostaveb postavených s využitím moderních technologií, navíc není problém najít volný byt ke koupi.

• Pokud chcete, můžete v Černé Hoře najít relativně levné bydlení - zde průměrná cena za metr čtvereční ani přibližně nefunguje. Vše závisí na řadě specifických vlastností, například historická hodnota budovy zvyšuje tarify, ale přítomnost pozemku v blízkosti pro slibný rozvoj výrazně snižuje cenu. V důsledku toho může mít úplně stejné bydlení ve vzdálenosti 300 metrů od sebe různé ceny. Ceny jsou navíc ovlivněny geografickým faktorem - v prestižní přímořské Budvě je bydlení nejdražší, zbytek pobřeží je o něco levnější, ale ve vnitrozemí jsou ceny mnohem nižší, i když hory jsou zde také krásné .

• Daňová a komunální politika v Černé Hoře také přispívá pouze na nákup bydlení zde. Například při koupi bytu na sekundárním trhu bude daň činit pouze 3 % z nákladů, ale pokud je prodávajícím samotný developer, ani k takovému přeplatku nedojde. Roční daň pro vlastníky se v tomto regionu pohybuje od 0,1 % do 1 % z nákladů na metr čtvereční, ale i tak to není mnoho.

• Investice se neomezují pouze na investice do rozvoje bydlení – větší investoři budují infrastrukturu, jako jsou školy s výukou angličtiny nebo ruštiny, jachtové přístavy a mnoho dalšího. Takové zlepšení situace dále přispívá k tomu, že sem jezdí hojně turisté, což znamená, že se zde ještě více vyplatí bydlení pronajímat.

• Černá Hora je považována za jednu z nejekologičtějších zemí., protože zde není žádný seriózní průmysl, a proto se další růst turistického potenciálu jeví jako zcela přirozený.

Samozřejmě existují i ​​určité nevýhody, ale je jich relativně málo a pro mnoho lidí jsou nevýznamné. Pro vás se však mohou ukázat jako vážná nevýhoda, proto je také zvážíme.

• Černá Hora má oficiální status kandidáta na vstup do Evropské unie, ale zatím se jím nestala a nedá se říci, že by se tak v brzké době stalo. Pro mnoho investorů z postsovětského prostoru je koupě domova v zahraničí také užitečná v rámci zjednodušeného obdržení schengenského víza, také vlastnictví bytu v zemi EU, můžete požádat o povolení k pobytu a následně o cestovní pas.

• Černá Hora má provinční socialistickou minulost - navzdory zaváděným inovacím infrastruktura ve srovnání se západní Evropou pokulhává. Například prakticky nikde v zemi není centralizované vytápění, i když v zimě je i na relativně teplém pobřeží teplota jen 3-7 stupňů Celsia.

Je zvykem, že místní vytápějí prostory klimatizací, ale zde již může selhat elektrická síť - odstávky kvůli špičkovému zatížení stále nejsou divu. Mentalita a vycvičenost místního personálu jsou mimo jiné jen něčím mezi opěvovanou Evropou a naší nevzhlednou realitou, která může některé bohaté turisty odstrašit.

Jak bylo uvedeno výše, stát přistupoval k rozvoji infrastruktury cestovního ruchu organizovaným způsobem - alespoň pozemky dostaly do rukou soukromých developerů a ti, kteří chtěli vrátit vynaložené prostředky, spěchali s výstavbou obrovského množství bytů. Přemíra nabídek měla na jedné straně vést k určitému poklesu cen nemovitostí, ale v případě Černé Hory vidíme, že zde se investice již začaly vyplácet.

Praxe to ukazuje při koupi domu v Černé Hoře má velký smysl nehledat předmět ke koupi na vlastní pěst, ale vyhledat pomoc u místních poradců... Vy sami jen stěží, byť zhruba, pochopíte, proč drahý dům tolik stojí, a výběrem levnějšího bydlení nebudete mít jistotu, že víte o všech rizicích takové koupě.

Odborníci podotýkají, že rostoucí poptávka v posledních letech intenzivně podněcuje developery a snaží se rozestavěné objekty dokončit co nejdříve, což nevyhnutelně trpí na kvalitě stavby. Vzhledem k tomu, že zemětřesení se v této hornaté zemi pravidelně vyskytují, vyplatí se koupě bytu v „nedokončené“ novostavbě opakovaně přemýšlet.

Kromě toho není neobvyklé slyšet stížnosti, že budovy umístěné na úpatí hor mají zvýšenou tendenci se postupně válet a dokonce se zřítit.

Pokud jde o první linii, bude zde mnohonásobně obtížnější koupit si bydlení, už jen kvůli tomu, že poptávka zejména bohatých cizinců je zde obzvláště vysoká. Před pár lety některá vlivná západní média psala, že asi 14 % celého území Černé Hory již koupili cizinci a je třeba předpokládat, že je zajímá především pobřeží. Nicméně, existují možnosti i zde, jen buďte připraveni vysolit velmi významnou částku.

Černohorský trh s bydlením má obrovský rozsah cen - příliš mnoho faktorů ovlivňuje ceny. Vezměte si například bytový fond - byt můžete získat jak ve staré výškové budově, která se zásadně neliší od typické sovětské, tak v relativně nové budově, postavené již v dobách nezávislosti, přičemž zohlednit všechny požadavky moderní budovy.

Opět platí, že někde v horách nebo dokonce v hlavním městě Podgorici mohou ceny vyjít mírně podprůměrné, ale velkou otázkou je, jak moc se taková investice vyplatí, protože statistiky ukazují, že drtivá většina zahraničních turistů nespěchá. hodně do hor jako k moři.

Všechny tyto faktory nám neumožňují určit průměrnou cenu za metr čtvereční – přesněji se dá spočítat, ale v praxi to nepřináší žádný užitek, protože může být levnější a mnohem dražší. Pokud máte stále zájem a chcete mít alespoň rámcovou představu o tom, s čím byste měli počítat, měli byste vědět, že 40 tisíc eur je minimální kapitál, který vám umožní pořídit si malou garsonku o velikosti 20 metrů čtverečních.

Malý byt rodinného typu o rozloze asi 50 metrů čtverečních tak vyjde na 60 tisíc.

Pokud máte zájem o dům s pozemkem, náklady budou z velké části určovány budovou, nikoli územím samotným. Například 60metrový dům ve vnitrobloku 200 metrů čtverečních může stát přibližně 80 tisíc eur, ale prostorná vila o velikosti 200 metrů čtverečních s pozemkem o dalších 300 utáhne za dobrých 170 tisíc.

Rozdíl v cenách závisí nejen na blízkosti moře, ale také na konkrétní geografické poloze. Za prvé, v každém regionu je velmi ceněn výhled z okna, bydlení je považováno za obzvláště působivé, ze kterého jsou jasně viditelné jak hory, tak moře.

Přirozeně, obrovským bonusem je, že zdejší oblast má vlastní přístup do moře, v ideálním případě vlastní pláž, kam se cizí lidé, s výjimkou pozvání majitele, nedostanou.

Pokud mluvíme o regionech, pak mezi top místa se obvykle říká Budvanská riviéra (okolí letoviska Budva) a Boko-Kotorska (pobřeží Kotorského zálivu, včetně Tivatu).

Můžete zkusit ušetřit výběrem ubytování někde na Barské riviéře nebo dokonce v okolí Ulcinje. Zároveň musíte pochopit, že jeho cena je z nějakého důvodu nižší - je zde méně příležitostí pro elitní rekreaci, turisté tam nejsou tak dychtiví, a proto zisk pravděpodobně nebude tak vysoký.

Jak je z výše uvedeného zřejmé, státní občanství Černé Hory pro nabývání nemovitosti uvnitř země samozřejmě není vyžadováno - ve skutečnosti má stát naopak zájem na tom, aby zde cizinci investovali své peníze, a proto postup co nejvíce zjednodušil. Navíc, přestože vyhlídky a načasování vstupu Černé Hory do Evropské unie ještě nejsou zcela jasné, mnoho lidí si dnes myslí, že získat pas této země je dobrý způsob, jak se brzy stát občanem Evropské unie.

Další věc je, že tady není všechno tak jednoduché - Černá Hora si za samotný prodej pasu žádá poměrně hodně. Chcete-li koupit nemovitost v divočině, abyste získali dokument, budete muset zaplatit od 250 tisíc eur a ve vyspělém regionu - od 350 tisíc a dalších 100 tisíc musí být v každém případě převedeno na účty samotného státu. Tato možnost navíc není nabízena všem - do tří let od spuštění programu (2018-2021) bude potřeba podat žádost a ze všech žadatelů, kterým bude umožněno, budou vybrány pouze 2 tisíce šťastlivců. účastnit se.

Při absenci velkých peněz můžete jít delší cestou, kteří již dříve získali povolení k pobytu v zemi. Pokud jste zde koupili dům, je vám vydáno povolení k přechodnému pobytu, které platí pouze rok – během této doby se musíte uchytit a získat další důvody k pobytu. Pokud jste nenašli práci a nevázali se do manželství s někým z místních, obejdete se bez víza pouze v případě, že koupený objekt stojí více než 40 tisíc eur – pak si můžete prodloužit povolení k pobytu.

Bez ohledu na to, jaký typ nemovitosti se v Černé Hoře rozhodnete koupit – byt, pozemek nebo dům – vaše transakce začne takzvanou předběžnou dohodou. Moc toho neříká - popisuje podmínky pro uzavření obchodu (co, kde, kdy, za kolik, od koho a komu), zvažuje způsob a podmínky platby a předepisuje i výši zálohy, obvykle cca 10 % sjednané hodnoty kupovaného předmětu. Stanovená výše kauce musí být převedena na předchozího vlastníka, který je povinen o tom vystavit potvrzení, že obdržel peníze uvedené v předběžné dohodě.

Poté je uzavřena hlavní kupní smlouva, o jejíž právní registraci by se mělo jednat pouze u státních notářských úřadů Černé Hory - to jsou pravidla země. Zde je již znatelně více označených bodů - kromě toho, co bylo popsáno výše, je třeba zmínit například to, že prodávající souhlasí s přeregistrováním předmětu na jinou osobu.

Jak je uvedeno výše, při koupi domu na sekundárním trhu pro občany postsovětských zemí je daň 3% z částky. Obecně, jak ukazuje praxe, daně, právní podpora a přeregistrace dohromady zvyšují náklady asi o 5 %, takže při výběru nemovitosti byste měli počítat i s takovou marží.

Doložka, že prodávající nebude mít nic proti opětovnému vydání, je důležitá z toho důvodu každý nový vlastník by si logicky měl pořízení ihned zapsat do státního katastru na sebe... Podle černohorských zákonů to však nelze provést kdykoli v budoucnu, ale během prvních 30 dnů od data transakce. Je lepší neexperimentovat s tím, co se stane, pokud k legalizaci nedojde v navrženém termínu, a aby nedocházelo ke zbytečným problémům na straně prodejce, který si to „rozmyslel“ a nasadí paprsky do kola, a doložka o jeho souhlasu s obnovením je ve smlouvě speciálně uvedena.

Pokud si koupíte volný pozemek a plánujete se zapojit do rozvoje na vlastní pěst, stojí za zvážení, že v Černé Hoře zdaleka ne všechny pozemky zahrnují další rozvoj. Důvodů, proč konkrétní lokalita z hlediska legislativy není vhodná pro výstavbu, může být mnoho, ale tento stav území jen stěží změníte a jakákoliv stavba, kterou z neznalosti či drzosti postavíte být považováno za nezákonné a může být podrobeno demolici...

Mnoho našich krajanů, kteří plánují získat nemovitost na Jadranu, se rozhodne prodat "extra" nemovitosti ve své domovině, aby pomohli penězi. Rozdělení jedné procedury do dvou fází značně zdržuje proces a obnáší spoustu papírování, a proto někteří potenciální investoři nechtějí o takovém nápadu ani uvažovat, protože ho považují za příliš náročný na realizaci. Ve skutečnosti lze problém vyřešit trochu jednodušeji, než by se mohlo zdát.

Existují mezinárodní realitní kanceláře nabízející službu výměny řekněme ruských nemovitostí za černohorské. Místo dvou samostatných transakcí, z nichž každá může trvat dlouho, je navržena jedna a poměrně rychlá, protože nehledáte ani kupce pro ruskou nemovitost, ani prodejce černohorských nemovitostí - to je, zvažte, stejná právnická osoba. V důsledku toho možná nikdy nedostanete peníze do svých rukou, ale nebudete čekat, až bude zakoupen předmět, který prodáváte - specialisté jednoduše dorazí na zadanou adresu a odhadnou, kolik může dům nebo byt, který nabízíte, stát.

Díky spolupráci se seriózní společností si můžete zjednodušit proces přeregistrace, i když to „sežere“ část rozpočtu... Navíc takové služby obvykle fungují pouze pro Moskvu, Petrohrad a další velká města, kde je poptávka po nemovitostech.

Odpovědi na otázky ohledně nákupu nemovitosti v Černé Hoře jsou uvedeny v následujícím videu.